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房價更具優勢 南桃園輕移民購屋首重CP值

文/富比士地產王

雖然近年台北客移居多集中北桃園,但事實上,南桃園重大建設雲集,外移人口也不少。根據桃園市民政局公佈的數據,桃園升格以來,逾11萬淨移入人口以選擇中壢區的最多,總數超過2萬人,房地產業者分析,這與南桃園的低房價基期,以及近年交通建設推進、強化生活機能有關。

業者指出,影響人口遷徙的因素很多,即便南桃園的地理位置距離雙北都會區較遠,台北客遠不如北桃園來得多,但若能掌握就業機會、房市具增值潛力,以及宜居環境的優質都市形象等因素,仍有機會吸引區外人口移入,成為輕移民熱區。

事實上,南桃園區域內的購屋需求原本就相當穩定,從近幾年桃園各區的買賣移轉棟數觀察,前三名的交易熱區分別為中壢區、桃園區與平鎮區,光是南桃園就佔了2區,若加計楊梅區,則南桃園3區的房市交易量就占桃園市全區的4成以上,外地移居人口對當地房市更是加分。

其中,中壢區因位處南桃園的核心,自然最受外地客歡迎。業者指出,中壢近年重大建設雲集,加上相對低的房價基期,生活便利性與增值潛力俱佳,例如機場捷運線將延伸到中壢站,未來中壢火車站將成為桃園首座雙鐵共構車站,交通將更加便利,也吸引愈來愈多的外來移居人口。

中壢全區大致上可分為海華特區、內壢、龍岡,以及西邊的青埔與過嶺重劃區等房市區塊,產品多元且各區發展條件不同,總價區間差別也甚大,單價更是從1字頭到5字頭都有,不過,對於外地客而言,來到南桃園購屋仍是以生活機能成熟的中壢市區為首選,其中又以地段最精華的海華特區指名度最高。

海華特區是北台灣相當成功的民間大型造鎮開發案,且全由單一建設公司統籌規劃,歷經30年整地與開發,區內的棋盤式道路、公園綠覆等規劃,讓海華特區成為中壢一級地段,不僅住商機能齊全、市容新穎,建築質感也是中壢之最,是南桃園的豪宅聚落與外地客移居置產首選。

不過,由於海華特區已接近完全開發,目前特區內房市交易以中古屋為主,也使得預售與新成屋個案顯得更為稀有。例如近期主打海華特區最後指標案的「海華國際星鑽」,因建物已全新落成,吸引自用兼置產的客層進場,交屋後再帶起一波銷售小高峰,目前銷售已達7成。

有別於過去海華特區建案多規劃中大坪數產品,「海華國際星鑽」則是規劃套房至3房,雖然鎖定的是首購與首換族群,但建材與規劃仍都是豪宅等級。除了奢華完善的休閒設施外,結合半露天戶外泳池的700坪超氣派花園中庭更是一大亮點,不僅是入主海華特區的最後機會,門檻也相對低上許多。

相較於海華特區動輒3、4字頭的房價,中壢市區的一般住宅產品就顯得更親民。以中壢區預售案「百川文哲」為例,基地位於位於中壢區五族二街、正光三街口,距離機場捷運A21環北站、中壢火車站與海華特區的車程均在10分鐘內,建物採用Alfa Safe耐震專利系統工法,開價僅要每坪25~27萬元。

至於移居南桃園的換屋族,則多鎖定環境清幽卻又不失生活便利性,且有北二高經過的大溪、龍潭等地,當地建商也多針對換屋自用族群規劃產品。由於大溪、龍潭的房價更便宜,相同預算在兩地能購得坪數更大、地點更佳、產品與規劃等級更高的建案,長年以來的外地客比例就不少。

其中,大溪埔頂重劃區因區內有佔地2萬坪的埔頂公園,且鄰近北二高、台66線東西向快速道路交流道口,外來客比例最高,近期推出的指標案「三本公園」,即以面埔頂公園第一排角地為訴求,搭配跳脫區域質感甚多的準豪宅等級產品規劃,以及每坪23萬元起的誘人價位,受到不少外地換屋客層青睞。

至於位於龍潭市區中豐路商圈的「宏觀2」,則為獨棟雙併規劃的單純換屋社區,僅規劃35戶住家與5戶店面,且住家均為53、60、63坪的大坪數換屋產品,並提供長達15年防水保固服務,開價每坪18.5萬元起,除了外地換屋族,也吸引不少區域自住客詢問。

 


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