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人口紅利是房價萬靈丹?最新統計打臉這項說法

文/富比士地產王

長期以來,人口紅利都被視為衡量一地房市發展的重要指標,人口紅利愈多的地方,房價自然會上漲,反之,人口負成長的區域,則勢必面臨房價下跌的命運。但事實上,這樣的推論可能並非完全正確,一項有關人口漲跌與房價的最新統計結果出爐,就得出不一樣的答案。究竟是怎麼一回事?

根據房地產市調機構住展雜誌針對近6年來,大台北29個主要行政區的人口數量與房價變化結果發現,17個人口負成長區中,竟有10個區域房價逆勢上漲,其中,台北市人口增減與房價漲跌呈現正相關的行政區共有6個,負相關的行政區亦有6個,正、負相關各占1/2。

至於新北市17個主要行政區的人口與房價變化,則有9個行政區呈現正相關,另有8個行政區負相關,佔比也是各半。業者分析,顯見在大台北都會區,投資置產需求相對較高,即使未來人口負成長加劇,衝擊程度也較偏鄉來得低。

住展雜誌企研室經理何世昌表示,事實上,影響房價的因素相當多,包括政府政策、稅制、供給量、經濟環境、利率、重大建設等,對於房價的立即性影響都遠高於人口因素。再者,大台北是台灣主要都會區,除了基本需求外,包括投資、置產的需求也遠較其他地區高,房價受人口影響的程度則偏低。

比較近6年房價表現,17個人口負成長的行政區中,僅有信義、大安、中正、板橋、中和、泰山、八里等7個行政區房價下跌,松山、大同、萬華、士林、三重、永和、土城、蘆洲、樹林、鶯歌等10區房價卻上漲。

其中,人口減少最多的永和區,近6年新建案房價每坪上漲2.8萬元,減少第2多的三重區房價也漲了1.6萬元。另外,包括士林、土城、蘆洲等地區,人口雖然也都減少,房價每坪也都上漲5到6萬元,顯示區域房價未因人口萎縮而跌價。

至於12個人口增加的行政區,則有中山、文山、北投、新店、三峽、淡水、汐止、林口等區房價上漲,但包括南港、內湖、新莊、五股等4區,人口雖然成長,但近6年來房價依然呈現下跌。

何世昌表示,統計數據顯示,人口成長的地方,房價不見得會漲;人口減少的區域,房價不一定會跌,顯示人口與房價之間「僅有或然性,沒有必然性」。尤其大台北是台灣最主要的都會區,在土地稀缺、投資置產需求旺盛下,即便未來人口負成長情況加劇,受衝擊程度也會比偏鄉來得低。

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